Експлуатаційні витрати: все, що потрібно знати орендарю

Вивчаючи питання оренди комерційного офісного приміщення, важливо ретельно дослідити всі витрати, включені до вашого договору, а також ті, які доведеться сплачувати щомісяця. На жаль, часто орендарі в останній момент дізнаються, що крім орендної плати та комунальних послуг, їм доведеться сплачувати й інші платежі, які значно можуть підвищити загальну вартість. Серед них ― експлуатаційні витрати, які також називаються сервісним обслуговуванням. У популярних бізнес-районах вони можуть становити аж до половини базової орендної плати за квадратний метр, тож розгляньмо цей блок витрат детальніше.

Що входить до складу експлуатаційних витрат?

Експлуатаційні витрати на офісне або торгово-офісне приміщення відрізняються від витрат на багатоквартирну будівлю. Однак, по суті, це кошти, з яких власник комплексу чи бізнес-центру покриває витрати з утримання майна. Вони включають ряд факторів:

1. Технічне обслуговування та ремонт будівлі;
2. Благоустрій прилеглої території;
3. Прибирання приміщень загального користування і прилеглої території;
4. Податки на майно і земельну ділянку;
5. Страхування об’єкта;
6. Охорона;
7. Клінінг;
8. Вивіз сміття та ін.

Потрібно розуміти, що утриманням будівлі лягає на плечі орендарів, у теорії ― пропорційно займаній ними площі. При цьому, якщо комунальні платежі не оплачуються окремим рахунком, то у пакет експлуатаційних платежів власник цілком може включити і їх. Ще один цікавий пункт витрат ― маркетингове просування бізнес-центру чи комплексу. Цей процес завжди дуже витратний, тому власники часто хочуть його включити в експлуатаційні витрати і отримати кошти з орендарів.

Що зазвичай НЕ входить до операційних витрат?

• Обслуговування боргів комплексу
• Маркетингові витрати
• Витрати на послуги, що надаються окремим орендарям та відшкодовуються ними
• Капітальні видатки, за винятком тих, що пов’язані зі скороченням експлуатаційних витрат або відповідними постановами уряду

Вартість експлуатаційних послуг

Сума експлуатаційних витрат в кожному бізнес-центрі та офісному комплексі визначається індивідуально, і переважно залежить від класу будівлі, а також переліку робіт та їхньої складності. Чим дорожче і якісніше обладнання встановлено у системах життєзабезпечення, тим, зрозуміло, дорожчим є їх обслуговувати. Для прикладу, у бізнес-центрах класу А, таких як Сенатор, Парус, IQ центр, Гуллівер, Астарта чи Леонардо вартість експлуатаційних витрат, які лягають на плечі орендарів, досягає 8$ за квадратний метр.